國 際 視 野 ： 樓 市 疲 弱 危 機 未 過

 國 際 視 野 ： 樓 市 疲 弱 　 危 機 未 過    

很 早 已 經 說 「 樓 市 為 危 機 之 母 ， 銀 行 為 百 業 之 本 」 ， 美 國 今 次 由 次 按 挑 起 的 危 機 ， 骨 牌 效 應 逐 漸 彰 顯 ， 先 禍 延 銀 行 業 ， 現 時 更 有  象 零 售 業 亦 受 到 打 擊 。 
只 要 看 看 9 月 零 售 銷 售 下 跌 1.2% （ 近 三 年 最 大 跌 幅 ） ， 以 及 密 歇 根 大 學 消 費 者 情 緒 指 數 由 70.3 暴 降 至 57.5 （ 歷 來 最 大 跌 幅 ） ， 便 不 難 推 斷 美 國 這 個 佔 去 GDP 達 七 成 的 內 需 市 場 前 景 不 妙 。 
銀 行 業 被 弄 至 搖 搖 欲 墜 ， 美 國 政 府 被 迫 把 全 國 銀 行 半 國 有 化 後 ， 總 算 暫 時 穩 住 了 陣 腳 。 但 今 次 危 機 源 頭 的 樓 市 ， 至 今 仍 未 有 起 色 。 聯 儲 局 主 席 伯 南 克 指 美 國 經 濟 復 蘇 需 時 ， 又 豈 是 信 口 開 河 ？ 美 國 經 濟 要 露 出 曙 光 ， 仍 有 待 樓 市 見 底 。 
美 國 樓 市 疲 弱 依 然 ， 9 月 新 屋 動 工 由 前 月 87.2 萬 ， 跌 至 81.7 萬 的 26 年 新 低 ， 建 築 批 則 由 85.7 萬 降 至 僅 78.6 萬 ， 更 是 1981 年 以 來 最 低 數 字 。 樓 價 已 較 最 高  下 跌 近 兩 成 ， 究 竟 下 跌 空 間 還 有 多 大 ？

下 跌 空 間 仍 大

現 時 美 國 樓 價 相 對 租 金 的 比 率 高 達 22 ， 仍 遠 高 於 過 去 20 年 平 均 數 字 的 15 ， 反 映 經 過 調 整 後 的 樓 價 仍 屬 偏 高 。 一 間 現 價 50 萬 美 元 的 屋 ， 假 設 租 金 水 平 維 持 不 變 ， 亦 要 跌 至 34.1 萬 美 元 ， 才 返 回 「 合 理 」 水 平 ， 換 言 之 ， 美 國 樓 價 再 跌 兩 至 三 成 ， 亦 不 令 人 意 外 。 
不 少 美 國 人 已 作 好 了 經 濟 陷 入 衰 退 的 心 理 準 備 。 就 業 市 場 持 續 惡 化 ， 薪 資 升 幅 追 不 上 通 脹 ， 再 加 上 股 市 積 弱 令 財 富 蒸 發 ， 斷 供 而 提 早 收 樓 的 個 案 又 不 斷 上 升 ， 令 美 國 樓 市 供 求 失 衡 的 情 況 更 加 嚴 重 。

按 息 不 跌 反 升

更 加 致 命 的 是 銀 行 收 緊 信 貸 ， 按 揭 息 率 在 過 去 一 年 不 跌 反 升 ， 作 為 指 標 的 15 年 和 30 年 按 息 上 周 分 別 收 於 5.98 厘 和 6.29 厘 ， 較 一 年 前 的 5.70 厘 和 6.07 厘 更 高 ， 可 見 聯 儲 局 過 去 13 個 月 雖 已 把 聯 邦 基 金 利 率 下 調 了 3.75% ， 對 減 輕 準 業 主 負 擔 和 樓 市 回 春 的 幫 助 實 在 不 大 。 
樓 市 離 底 仍 然 遙 遠 ， 美 國 經 濟 危 機 在 可 見 將 來 亦 難 望 畫 上 句 號 。 
王 冠 一 
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